Cada año miles de ciudadanos extranjeros eligen comprar una vivienda en territorio español, motivados por su clima, su calidad de vida, su tranquilidad, oferta cultural, etc. Solo en 2024, se registraron cerca de 93.000 operaciones de compraventa protagonizadas por compradores internacionales.

Si estás considerando comprar una casa en España y no tienes nacionalidad española, en este artículo te explicamos detalladamente los pasos a seguir, así como los principales trámites que deberás completar para convertirte en propietario en territorio español.

El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es un requisito indispensable para cualquier extranjero que desee realizar actividades económicas en España, incluyendo la compra de un inmueble. Este número es necesario para firmar contratos, pagar impuestos y gestionar la compraventa legalmente.

Puede solicitarse en:

- El consulado o embajada de España en tu país de origen.

- Las oficinas de extranjería dentro del territorio español.

Existen diferentes tipos de NIE:

- NIE de no residente: si no planeas residir de forma habitual en España.

- NIE de residente: si estarás en el país más de 183 días al año.

- NIE temporal: para ciudadanos de la UE que solo estarán en España durante el proceso de compra.

Dado que a veces se requiere justificar el motivo de la solicitud y que conseguir cita puede ser complicado, puede ser aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en extranjería.

Disponer de una cuenta bancaria en España es fundamental para gestionar todos los pagos relacionados con la compra, incluidos impuestos, notaría y otros gastos asociados.

Una vez tengas tu NIE, podrás abrir una cuenta en cualquier entidad financiera. Si vas a solicitar una hipoteca, lo ideal es hacerlo en el banco con el que contratarás la financiación. 

Un agente inmobiliario puede ser clave para simplificar todo el proceso. Este profesional te ayudará a:

- Encontrar la vivienda adecuada según tus necesidades.

- Negociar el precio.

- Verificar la legalidad de la documentación.

- Coordinar visitas, tasaciones y trámites.

- Gestionar cambios de suministros.

Esto se traduce en ahorro de tiempo, dinero y potenciales complicaciones legales.

En caso de necesitar financiación, deberás comparar ofertas hipotecarias y valorar qué tipo de interés (fijo, variable o mixto) se ajusta mejor a tu perfil. Avanzar esta gestión en paralelo con las demás etapas facilitará enormemente el proceso.

Ten en cuenta que, si no eres residente en España, los bancos suelen requerir una entrada mayor, habitualmente un 30-35% del precio del inmueble (frente al 20% que se pide a residentes).

Tras acordar el precio con el vendedor, lo habitual es firmar el contrato de arras, un acuerdo privado que formaliza el compromiso firme de ambas partes en la operación de compraventa. Mediante este contrato, el comprador se compromete a adquirir el inmueble y el vendedor a no ofrecerlo a terceros, retirándolo del mercado de forma inmediata. En caso de incumplimiento por alguna de las partes, se establecen penalizaciones: el comprador perdería el anticipo entregado, mientras que el vendedor debería devolver el doble de dicha cantidad.

Este documento suele ir acompañado de un anticipo equivalente al 10% del precio de la vivienda, cantidad que se descontará del importe total en el momento de la firma de la escritura pública.

Antes de aprobar una hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial, realizada por un perito certificado. Este informe determina el valor real de la propiedad y el importe que la entidad está dispuesta a financiar. Su coste medio oscila entre 300 y 600 euros, según el tipo de inmueble.

En el notaría se formaliza la escritura pública de compraventa. El notario se encarga de redactar el contrato definitivo, verificar que todo esté en orden y explicar detalladamente los términos antes de la firma.

Durante el acto de firma suelen estar presentes:

- Parte compradora

- Parte vendedor

- Representante del banco (si hay hipoteca)

- Agente inmobiliario 

- Notario

Tras la firma y el pago, se entregan las llaves de la propiedad. Sin embargo, aún queda un último paso esencial.

Para que la propiedad sea legalmente tuya, debes inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite oficializa la transferencia de titularidad y te reconoce como legítimo dueño ante cualquier tercero.

Una vez inscrito el inmueble en el Registro de la Propiedad, deberás también realizar el cambio de titularidad de los suministros básicos: agua, gas, electricidad y otros servicios.

9. Impuestos y gastos asociados a la compra una vivienda 

Al comprar una propiedad, aparte del precio del inmueble, deberás asumir una serie de impuestos y costes adicionales:

Impuestos según el tipo de vivienda

- Vivienda nueva: se paga un 10% de IVA.

- Vivienda de segunda mano: se aplica el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.

Otros gastos adicionales:

- Notaría. 

- Registro de la propiedad.

- Tasación oficial

- Honorarios de la inmobiliaria.

En conjunto, se estima que el comprador asumirá entre un 10% y un 15% adicional al precio de la vivienda. 

Comprar una vivienda en España siendo extranjero es un proceso perfectamente accesible si se siguen los pasos adecuados y se cuenta con asesoramiento profesional. Desde la obtención del NIE hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, cada fase es clave para asegurar una operación legal, segura y exitosa. Contar con un agente inmobiliario de confianza simplificará considerablemente el proceso y ayudará a evitar errores costosos. Disfrutar de una propiedad en España, ya sea como inversión, residencia o retiro, puede ser una excelente decisión a largo plazo.